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          近日,新聞報道J小區全體居民因不滿原物業公司的服務,單方解聘后自行與自己找的物業公司訂立物業合同。原物業服務公司工作人員認為居民的行為不符合物業合同的規定,居民卻向記者反映物業合同早已到期,雙方爭執不斷。物業服務是關系到居民居住環境和居住質量的重要因素,找一個有素質有能力的物業服務人是大家都渴望的,而物業服務合同又是關系到后續各類情況的重中之重,不可不查。我們一起看看《民法典》關于物業服務合同有哪些重要規定。

          一、含義

          物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內,為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務,業主支付物業費用的合同。物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

          保利物業公司為紫陽新苑小區提供設施維護、環境衛生等物業服務,紫陽新苑小區的居民向保利物業公司支付物業費,二者之間形成的就是典型的物業服務合同。保利物業公司就是物業服務人。

          二、前期物業服務合同的法定終止

          建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前,業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

          前期物業服務合同是指建設單位與物業服務企業就前期物業管理階段雙方的權利義務所達成的協議,是物業服務企業被授權開展物業管理服務的依據。前期物業服務合同包含三方主體:建設單位、物業服務企業以及業主。

          假設某小區建設之初,乙物業公司與甲建設單位達成協議,由乙物業公司為業主(購房者)提供物業服務。業主委員會成立后,由丙物業公司為業主提供物業服務,那么此時甲乙之間的前期物業服務合同終止。

          三、轉委托及其限制

          物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的,應當就該部分專項服務事項向業主負責。

          物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人,或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。

          保利物業公司和紫陽新苑小區簽訂物業服務合同。約定:保利物業公司為紫陽新苑小區提供設施維護、環境衛生等物業服務,紫陽新苑小區的居民向保利物業公司支付物業費。后保利物業公司將維護小區環境衛生業務委托愛家清潔公司,如果愛家清潔公司違反服務規定導致物業服務合同違約,則由保利物業公司向新苑小區業主承擔違約責任。此外,保利物業公司不得將物業業務全部委托給愛家清潔公司,或者將物業業務分成若干部分委托給愛家清潔公司和其他企業。

          四、合同的解除

          (一)任意解除

          業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的,可以解除物業服務合同。決定解聘的,應當提前六十日書面通知物業服務人,但是合同對通知期限另有約定的除外。依據前述規定解除合同造成物業服務人損失的,除不可歸責于業主的事由外,業主應當賠償損失。

          保利物業公司和紫陽新苑小區簽訂物業服務合同后,保利物業公司經常維修不及時、擅自利用物業小區共用的道路和綠地開展經營活動,小區業主不滿意,可以提前60日書面通知保利物業公司解除物業服務合同。由于保利物業公司的原因導致合同解除,小區業主無需賠償保利物業公司的損失。

          (二)不定期物業服務合同的解除

          物業服務期限屆滿后,業主沒有依法做出續聘或者另聘物業服務人的決定,物業服務人繼續提供物業服務的,原物業服務合同繼續有效,但是服務期限為不定期。

          當事人可以隨時解除不定期物業服務合同,但是應當提前六十日書面通知對方。

          保利物業公司和紫陽新苑小區簽訂為期5年的物業服務合同,5年屆滿后,小區未與保利物業公司續訂也未另聘其他物業公司。那么認定二者原來的物業服務合同仍然有效,成為不定期的物業服務合同。雙方可以提前60天書面通知對方隨時解除該合同。

          【試題展示】

          甲小區與乙物業公司簽訂物業服務合同,乙物業服務公司經常擅自利用物業小區共用的道路和綠地開展經營活動,小區業主意見很大。經業主委員會討論,決定解除物業服務合同。下列選項正確的是( )

          A.物業服務合同可以采用口頭形式

          B.乙物業公司可以將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人

          C.乙物業公司不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費

          D.小區業主解除合同應當提前九十日書面通知乙物業公司并其賠償損失

          【答案】C。解析:A選項錯誤。物業服務合同應當采用書面形式。B選項錯誤。物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人,或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。C選項正確。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。D選項錯誤。業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的,可以解除物業服務合同。決定解聘的,應當提前六十日書面通知物業服務人,但是合同對通知期限另有約定的除外。依據前述規定解除合同造成物業服務人損失的,除不可歸責于業主的事由外,業主應當賠償損失。

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